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In der Zeit der Corona-Pandemie sind sehr viele gewerbliche Mieter existentiell von den Auswirkungen der durch Lockdown und weitere Corona-Eindämmungsmaßnahmen vom Staat verfügten Betriebsschließungen und Betriebsuntersagungen betroffen. Die Gewerbemieter müssen für die Mietsache teure Gewerbemieten zahlen und können aber die Mietsache nicht im vorgesehenen Sinne nutzen. Und nur durch diese Nutzung lässt sich die Miete oft nur erwirtschaften – das gilt insbesondere auch für alle Arten von Nachtclubs und gastronomische Betriebe wie Tanzclubs. Einige gewerbliche Mieter haben jetzt Mietmängel geltend gemacht, weil die Mietsache, also das Mietobjekt, die Gewerberäume, nicht wie vereinbart genutzt werden können. Sie verlangen mithin vom Vermieter eine Mietminderung und rügen einen Mietmangel. Die Entscheidungen der Gerichte zu diesen komplexen aber häufigen Rechtsfragen in der Pandemie sind bisher nicht einheitlich. So hat das Landgericht Frankfurt ausdrücklich einen Mietmangel und damit einen Anspruch auf Mietminderung vereint. Der gewerbliche Mieter habe zu keinem Zeitpunkt Einschränkungen beim Zugang und der Nutzung des Objektes durch den Vermieter gehabt. Er kann jederzeit uneingeschränkt über die Mieträume verfügen. Dass er zum Beispiel die Mietsache nicht als Nachtclub betreiben kann, liege nicht in der Verantwortung des Vermieters. Vielmehr seien Betriebsschließungen und Kontaktverbote durch den Staat als Mittel der Gefahrenabwehr zum Schutz der körperlichen Unversehrtheit und des Lebens von potenziellen Gästen und der Allgemeinheit hinzunehmen. Das gilt auch für das Ziel, die Überlastung des Gesundheitswesen zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter einen Mietmangel zu vertreten hat. Auch das LG München hat ähnlich entschieden und den Gesundheitsschutz der Allgemeinheit hoch bewertet. Die Frage nach der ebenfalls vom Mieter geforderten Vertragsanpassung gem. § 313 BGB hat das LG Frankfurt nicht entschieden und offen gelassen. Diese Frage steht aber zur Entscheidung in der Hauptsache an.

Endgültige obergerichtliche Klärung offen

Es gibt zur Frage, ob gewerbliche Mieter in Folge der Covid-19-Pandemie bei gewerblichen Mietobjekten einen Mietmangel und Mietminderung geltend machen können, noch keine einheitliche Meinung der Rechtsprechung. Insbesondere fehlt eine obergerichtliche BGH Entscheidung in der Sache. Allerdings ist es sehr gut möglich, dass letztlich eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden kann und in der Folge eine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB einschlägig zu prüfen wäre. Denn es ist offensichtlich, dass ein Nachtclub, dessen Räume angemietet sind und der behördlicherseits geschlossen ist, schlichtweg eine massive Störung der Geschäftsgrundlage verzeichnet, weil de facto ein Berufsverbot besteht bzw. eine Untersagung der gewerblichen Tätigkeit vorliegt.

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